OGIBiz Website

Δαπάνες και κατανομή δαπανών

• Πως πρέπει να κατανέμονται τα ποσά των κοινόχρηστων δαπανών;

Οι κοινόχρηστες δαπάνες επιμερίζονται σύμφωνα με το ποσοστό συμμετοχής του κάθε διαμερίσματος ‰ ανά κατηγορία, όπως αυτά αναφέρονται στη σύσταση οριζόντιας συνιδιοκτησίας και είναι συγκεντρωμένα στον πίνακα χιλιοστών της πολυκατοικίας.
Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρισμός, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, ΔΕΥΑΗ, κτλ) κατανέμονται σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος. Παρ’ όλα αυτά ο νόμος αυτός μπορεί να παραβλεφθεί στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.

• Ο ένοικος ενός διαμερίσματος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστά του, τι μπορεί να γίνει σε αυτή την περίπτωση;

Εάν ο ένοικος αυτός είναι ενοικιαστής τότε θα πρέπει να απευθυνθείτε στον ιδιοκτήτη ο οποίος και είναι υπεύθυνος για το διαμέρισμα. Διαφορετικά, η μόνη λύση είναι να διεκδικήσετε τα χρήματα δικαστικά. Μέχρι όμως να γίνει το δικαστήριο θα πρέπει το διαμέρισμα αυτό να μπαίνει κανονικά στα κοινόχρηστα, και το ποσό που του αναλογεί να εισπράτεται από τα υπόλοιπα διαμερίσματα.

• Έκτακτες εργασίες (π.χ. βάψιμο του κλιμακοστασίου). Τι μπορεί να γίνει όταν ένας ένοικος διαφωνεί και αρνείται να πληρώσει;

Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 για οποιαδήποτε εργασία / δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Εάν έστω και ένας διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει.

• Τα κλειστά διαμερίσματα πληρώνουν κοινόχρηστα;

Βάσει του καταστατικού της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική η συμμετοχή όλων των διαμερισμάτων στις κοινόχρηστες δαπάνες. Έκπτωση προβλέπεται με συγκεκριμένες προϋποθέσεις και μόνο για το καύσιμο όταν δεν έχουμε αυτόνομη θέρμανση. Στην αυτόνομη θέρμανση υπάρχει η παραμένουσα επιβάρυνση εi.fi x ποσό καυσίμου (ή η συμμετοχή στο πάγιο ποσοστό για κτίριο προ του 1985). 

• Ποιες δαπάνες αφορούν μόνο ιδιοκτήτες;

Οι έκτακτες δαπάνες που αφορούν συντήρηση και επισκευή των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων του κτιρίου αφορούν τους ιδιοκτήτες. Οι ενοικιαστές συμμετέχουν με την αναλογία τους στις λειτουργικές δαπάνες όπως: καύσιμα, ΔΕΗ, νερό, καθαριστής, κηπουρός, συντήρηση ασανσέρ, απολύμανση, απόφραξη, αναγόμωση, αναλώσιμα όπως χώμα, λίπασμα, λάμπες, μπαταρίες και γενικά στην αντιμετώπιση βλαβών που δεν αφορούν αντικατάσταση βασικών στοιχείων της εγκατάστασης.  

Θέρμανση

• Πως γίνεται ο υπολογισμός για την κατανομή της δαπάνης θέρμανσης;

Ο τρόπος καταμερισμού των δαπανών κεντρικής θέρμανσης έχει καθοριστεί από την τεχνική οδηγία του ΤΟΤΕΕ Αρ. 2427/1983 η οποία θεσπίστηκε με το από 7/11/85 Π.Δ. (ΦΕΚ 63/ Τεύχος Δ’) Από τις δαπάνες θέρμανσης αυτές πού αφορούν την συντήρηση ή την επισκευή του συστήματος θέρμανσης, κατανέμονται ανάλογα με τα χιλιοστά (ποσοστό) του κάθε διαμερίσματος στην κατηγορία θέρμανσης. Τα χιλιοστά αυτά είναι ανάλογα τον όγκο του κάθε διαμερίσματος, αλλά και τις θερμικές απώλειες κάθε διαμερίσματος λόγω ανοιγμάτων, εξωτερικών επιφανειών, τύπου μόνωσης και άλλων παραμέτρων Όσον αφορά την δαπάνη πετρελαίου, αυτή κατανέμεται ανάλογα με τον τύπο θέρμανσης κάθε πολυκατοικίας.  

Χωρίς αυτονομία θέρμανσης 

Για κτίρια προ του 1985 εφαρμόζονται τα προβλεπόμενα από τον κανονισμό. Συνήθως ένα ποσοστό (10-30%) του καυσίμου επιμερίζεται με τα χιλιοστά θέρμανσης σε όλες τις ιδιοκτησίες. Το υπόλοιπο επιμερίζεται ανάλογα με τις θερμομονάδες (για θερμιδομετρητές) ή με το γινόμενο ωρών x χιλιοστά (για ωρομετρητές).

Αυτονομία θέρμανσης 

Για κτίρια μετά το 1985 (Δ631/85) εφαρμόζεται η μηχανολογική μελέτη και ο τύπος υπολογισμού:

Πi=[fi.εi + Mi/ΣΜi.(1-Σfi.εi)] .100 για θερμιδομετρητές ή

Πi=[fi.εi + εi.Ωi/Σεi.Ωi.(1-Σfi.εi)] .100 για ωρομετρητές

Όπου fi,εi οι σταθεροί συντελεστές για κάθε ιδιοκτησία( από τη μηχανολογική μελέτη) και Μi ή Ωi η κατανάλωση του διαμερίσματος από τους μετρητές.

• Γιατί στις πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές τα χιλιοστά συμμετοχής στη θέρμανση δεν είναι σταθερά αλλά αλλάζουν σε κάθε έκδοση κοινοχρήστων;

Στις πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές τα χιλιοστά συμμετοχής δεν μπορούν να είναι ποτέ τα ίδια. Αυτό συμβαίνει γιατί αλλάζουν οι ώρες κατανάλωσης του κάθε διαμερίσματος άρα και η συμμετοχή τους στο ποσό των καυσίμων. Αυτά που μένουν σταθερά είναι οι συντελεστές ei και fi οι οποίοι σε συνάρτηση με τις ώρες του κάθε διαμερίσματος μας δίνουν το τελικό ποσό. Εάν τα χιλιοστά ήταν πάντα ίδια τότε θα ήταν πάντα ίδια και τα ποσά θέρμανσης ανεξάρτητα από τις ώρες κατανάλωσης.

• Στις πολυκατοικίες με κεντρική θέρμανση και με ατομικούς ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές ένα διαμέρισμα που είναι κενό δεν επιβαρύνεται καθόλου στο ποσό του πετρελαίου;

Όχι. Σύμφωνα με το Πρ.Διάταγμα του 1985 ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιεί τη θέρμανση ή όχι, το κάθε διαμέρισμα επιβαρύνεται με το πάγιο, το οποίο προκύπτει απο τους συντελεστές θέρμανσης του διαμερίσματος που αναφέρονται στη μελέτη κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας. (κάντε κλικ εδώ για να δείτε ένα δείγμα μελέτης κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης)

• Στην αυτόνομη θέρμανση τι πρέπει να προσέχουμε για να είναι σωστά τα κοινόχρηστα;

Για πετρέλαιο: Μετράτε πόσα λίτρα καταναλώθηκαν στο διάστημα που αναφερόμαστε και υπολογίζουμε μαζί το κόστος τους με τις τιμές που αγοράστηκαν. Έχουμε και τις ώρες ή θερμομονάδες για κάθε διαμέρισμα για το διάστημα αυτό και εκδίδουμε βάσει του μαθηματικού τύπου τα κοινόχρηστα.

• Τι είναι το πάγιο θέρμανσης;

Ακόμα και στις πολυκατοικίες με αυτονομία θέρμανσης, ένα μέρος του πετρελαίου κατανέμεται όχι λαμβάνοντας υπ΄ όψιν την κατανάλωση και τα χιλιοστά θέρμανσης, όπως φαίνεται από τον παραπάνω τύπο, αλλά αποκλειστικά ανάλογα με τα χιλιοστά θέρμανσης κάθε διαμερίσματος. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα θα χρεωθεί με ένα (μικρό) μέρος του πετρελαίου πού καταναλώθηκε ακόμα και αν δεν έχει χρησιμοποιήσει καθόλου την θέρμανση του. Αυτό συμβαίνει για δύο λόγους: Πρώτον το σύστημα θέρμανσης μιας πολυκατοικίας έχει βελτιστοποιηθεί για την θέρμανση χώρων συγκεκριμένου όγκου. Αν χρησιμοποιείται για μικρότερους χώρους δεν λειτουργεί με τους βέλτιστους όρους και άρα υπάρχει σπατάλη καυσίμου. Δεύτερο και σημαντικότερο: Ένας χώρος πού δεν θερμαίνεται λειτουργεί σαν μια ψυχρή μάζα πού απορροφά θερμότητα από τις γειτονικές ιδιοκτησίες με αποτέλεσμα αυτές να χρειάζονται περισσότερο καύσιμο για να θερμανθούν.

• Γιατί κάθε μήνα εμφανίζεται διαφορετική χρέωση Λίτρα / Ώρες με σταθερή τιμή καυσίμου;

Ο λόγος Λίτρα / Ώρες πράγματι δεν είναι σταθερός. Αυτό συμβαίνει διότι οι ώρες που μετρούνται αφορούν τον χρόνο που εμείς θερμαίνουμε το διαμέρισμά μας, ενώ η κατανάλωση εξαρτάτε από τον χρόνο λειτουργίας του καυστήρα. Στον χρόνο λειτουργίας του καυστήρα υπεισέρχονται διάφοροι μεταβλητοί παράγοντες όπως: o Ποιος ζήτησε θέρμανση και πότε. Κάποιες ώρες της ημέρας θέρμανση μπορεί να ζητάει μόνο ένα διαμέρισμα, κάποιες άλλες πέντε διαμερίσματα ταυτόχρονα κ.λπ. o Η θερμοκρασία μέσα στα διαμερίσματα. Διαφέρει ανάλογα με τις συνήθειες κάθε οικογένειας (ρύθμιση θερμοστάτη, συχνός πολύωρος αερισμός ή όχι) o Η θερμοκρασία του περιβάλλοντος που αλλάζει. o Και πολλοί άλλοι Σημειώστε ότι όταν πέντε διαμερίσματα ζητούν θέρμανση για μία π.χ. ώρα, αυτό δεν σημαίνει ότι ο καυστήρας ανάβει για μία ώρα. Μπορεί στο διάστημα της μίας αυτής ώρας ο καυστήρας να ανάψει δύο φορές από 10 λεπτά. Αν στο διάστημα της ώρας αυτή ζητήσουν θέρμανση περισσότερα διαμερίσματα ο καυστήρας θα λειτουργήσει για μεγαλύτερο διάστημα και ούτω καθεξής. Το ίδιο συμβαίνει με την λειτουργία του καυστήρα αν μεταβάλλονται οι συνθήκες μέσα στο διαμερίσματα. Αν π.χ. έχουμε ανοιχτά τα παράθυρα μας το σύστημα θέρμανσης πρέπει να λειτουργήσει για περισσότερο χρόνο για να ανεβάσει την θερμοκρασία στο επιθυμητό επίπεδο όπου είναι ρυθμισμένος ο θερμοστάτης. Η απάντησή μου είναι πολύ απλοποιημένη, αλλά το συμπέρασμα είναι ότι η διακύμανση είναι όχι μόνο αναμενόμενη αλλά και αναπόφευκτη.

Γενικές ερωτήσεις

• Πόσο συχνά πρέπει να γίνεται απεντόμωση-μυοκτονία στα κτίρια;

Το μεγαλύτερο υγειονομικής φύσεως πρόβλημα στα κτίρια είναι οι κατσαρίδες. Κινούνται μεταξύ αποχετεύσεων και κατοικιών και μεταφέρουν δεκάδες είδη παθογόνων για τον άνθρωπο βακτηριδίων. Έλεγχος των πληθυσμών αυτών των εντόμων γίνεται με τακτικούς ψεκασμούς.

Η εφαρμογή πρέπει να γίνεται μόνο από πιστοποιημένες εταιρείες και με εγκεκριμένα για κατοικημένους χώρους σκευάσματα. Η δράση των εντομοκτόνων διαρκεί για μερικούς μήνες. Διασπώνται με το φώς και το χρόνο και η δράση τους υποβαθμίζεται σταδιακά με το σφουγγάρισμα. Πρέπει από αρχές Άνοιξης μέχρι τον Οκτώβριο να γίνονται 2-3 εφαρμογές στους κοινόχρηστους χώρους  στα διαμερίσματα στις κουζίνες και στα μπάνια. Για τα ποντίκια, όταν υπάρχει πρόβλημα αντιμετωπίζεται με χρήση δολωμάτων σε δολωματικούς σταθμούς ή σταθμούς σύλληψης κατά περίπτωση. Για κουνούπια, ψύλλους, κοριούς και λοιπά ιπτάμενα ή βαδιστικά έντομα, η συχνότητα καθορίζεται ανάλογα με την έκταση του προβλήματος.

• Είναι υποχρεωτική η συντήρηση του ανελκυστήρα;

Σκοπός της συντήρησης ανελκυστήρων είναι η διατήρηση σε καλή κατάσταση συγκεκριμένων τμημάτων και εξαρτημάτων της εγκατάστασης προς αποφυγή ατυχημάτων. Η συντήρηση γενικά περιλαμβάνει  τον κατά τακτά χρονικά διαστήματα έλεγχο των ηλεκτρικών και μηχανικών διατάξεων ασφαλείας καθώς επίσης και των υπόλοιπων εξαρτημάτων του ανελκυστήρα για εξακρίβωση και εκτίμηση μιας τυχόν ανασφαλούς λειτουργίας στην οποία μπορεί να οδηγηθεί η εγκατάσταση του ανελκυστήρα εξαιτίας μιας φθοράς, βλάβης ή απορύθμισης.

Σύμφωνα με το νόμο ο αριθμός των συντηρήσεων δεν πρέπει να είναι μικρότερος από 12 το χρόνο για ανελκυστήρες εγκατεστημένους σε κτίρια με 10.000 πλήρεις διαδρομές την εβδομάδα.

• Κανονισμός πολυκατοικίας

Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας. Το κείμενο αυτό είναι μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά κάθε ιδιοκτησίας. Με την υπογραφή λοιπόν του συμβολαίου, κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του. Ακόμα κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας του σε τρίτο, να δεσμεύει με το συμφωνητικό μισθώσεως τον ενοικιαστή στην τήρηση του κανονισμού. Βασική ενέργεια για την έναρξη λειτουργίας της πολυκατοικίας είναι ο σχηματισμός του αποθεματικού της πολυκατοικίας, όπως προβλέπει ο κανονισμός.

• Αποθεματικό

Το αποθεματικό είναι ένα ταμείο το οποίο σχηματίζεται με την συμμετοχή όλων των ενοίκων της πολυκατοικίας. Τα χρήματα αυτά επιτρέπουν στον διαχειριστή να αντιμετωπίσει τις δαπάνες της πολυκατοικίας μέχρι την έκδοσή και είσπραξη των κοινοχρήστων. Σε περίπτωση πού το διαμέρισμα / κατάστημα ενοικιάζεται, το αποθεματικό καταβάλει συνήθως ο ενοικιαστής. Όταν αυτός αφήσει το διαμέρισμα και αφού εξοφλήσει όλες του τις υποχρεώσεις στη διαχείριση της πολυκατοικίας, το πόσο που κατέβαλε σαν αποθεματικό του επιστρέφεται ατόκως από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, ο οποίος πρέπει να το ξαναεισπράξει από τον νέο ενοικιαστή του διαμερίσματος. Το ύψος του αποθεματικού ταμείου της πολυκατοικίας πρέπει να είναι περίπου 50% περισσότερο από το μέσο μηνιαίο ύψος των δαπανών, για να μπορεί να καλύψει και πιθανές καθυστερήσεις στην εξόφληση οφειλών. Επίσης πρέπει να προσαρμόζεται τακτικά στην άνοδο των δαπανών. Διαφορετικά ο διαχειριστής θα αναγκάζεται να καλύπτει μέρος των δαπανών της πολυκατοικίας από την τσέπη του.

Τα χρήματα που συγκεντρώνονται για σχηματισμό ή προσαύξηση αποθεματικού ταμείου, ή προκαταβολής δαπανών ή εγγύησης ή όπως αλλιώς μπορεί αυτό να ονομαστεί, επιστρέφονται ΕΞ ΟΛΟΚΛΗΡΟΥ στον ενοικιαστή που αποχωρεί από την πολυκατοικία, αλλά άτοκα. Πρέπει λοιπόν να πάρεις πίσω όλα τα χρήματα που κατέβαλες με κάποια από τις παραπάνω αιτιολογίες, δεν μπορείς όμως να ζητήσεις τόκο. Προϋπόθεση είναι βέβαια να έχεις εκκαθαρίσει τις υποχρεώσεις σου έναντι της πολυκατοικίας.

• Ωρες κοινής ησυχίας

Ώρες μεσημβρινής και νυκτερινής ησυχίας θεωρούνται οι εξής: Α. Κατά τη θερινή περίοδο από 15:00 έως 17:30 και από 23:00. έως 07:00. Β. Κατά τη χειμερινή περίοδο από 15:30 έως 17:30 και από 22:00 έως 07:30. Θερινή περίοδος, λογίζεται το χρονικό διάστημα, από την 1 Απριλίου έως την 30 Σεπτεμβρίου και ως χειμερινή το χρονικό διάστημα, από την 1 Οκτωβρίου έως την 31 Μαρτίου.

• Σχετική νομολογία

Η νομολογία η σχετική με θέματα πολυκατοικιών είναι διεσπαρμένη (όπως τόσο συχνά συμβαίνει) και είναι δύσκολο δώσουμε ένα συνοπτικό κατάλογο. Ωστόσο ο αρχικός νόμος είναι ο Ν3741/1929 ΦΕΚ Α’ 4/9-1-1929, ο οποίος έχει θέσει και τις βάσεις για θέματα οροφοκτησίας και συναφή με πολυκατοικίες. Κατόπιν έχει συμπληρωθεί κατά καιρούς όπως με το ΝΔ 1024/1971.

• Δεν αναλαμβάνει κανείς τη διαχείριση. Τι κάνουμε;

Η δουλειά της διαχείρισης της πολυκατοικίας είναι εξαιρετικά σημαντική και υπεύθυνη. Ο διαχειριστής πρέπει να οργανώνει τα πάντα και φροντίζει για την ομαλή λειτουργία του κτιρίου. Η θέση αυτή απαιτεί χρόνο, τεχνογνωσία και δεξιότητες κι έτσι θεωρείται «βαρετή» και γραφειοκρατική με αποτέλεσμα συχνά να μην βρίσκονται πρόθυμοι ένοικοι να την αναλάβουν. Η λύση σε αυτή την περίπτωση είναι η ανάθεση των αρμοδιοτήτων σε εξωτερικό συνεργάτη – διαχειριστή.

Στην House care αναλαμβάνουμε τη διαχείριση της πολυκατοικίας με  αρμοδιότητες όπως:

• Εξόφληση όλων των λογαριασμών κοινοχρήστων δαπανών, όπως ΔΕΗ, ύδρευσης, καθαριότητας, πετρελαίου κλπ.
• Επίβλεψη των τακτικών (π.χ. καθαριότητα) και εκτάκτων εργασιών (π.χ. επισκευή των βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτηρίου.
• Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση αναλυτικού λογαριασμού για κάθε διαμέρισμα χωριστά, ανάλογα με τα χιλιοστά συμμετοχής του. 
• Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων. 
• Έλεγχος του αποθέματος και προμήθεια του πετρελαίου θέρμανσης κατά τους χειμερινούς μήνες. 
• Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρξει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της.
• Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης. 

Πως λειτουργεί.

Ο νόμιμος διαχειριστής θα υπογράψει το συμφωνητικό παράδοσης του ταμείου της πολυκατοικίας στην εταιρία μας. Εμείς θα αναλάβουμε στη συνέχεια να πληρώνουμε τα συνεργεία σας, τους κοινόχρηστους λογαριασμούς (ΔΕΗ, νερό κ.λπ.), να καταγράφουμε τις ενδείξεις των μετρητών καυσίμου, να εκδίδουμε τα κοινόχρηστα και να φροντίζουμε για την είσπραξη τους.

Θα ζητάμε την έγκριση του νόμιμου διαχειριστή για οποιαδήποτε έκτακτη δαπάνη. Τα κοινόχρηστα θα τα εξοφλείτε στον εισπράκτορα που θα έρχεται σε συγκεκριμένες προκαθορισμένες ημερομηνίες ή μέσω τραπέζης. Ο διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών για την διαχείριση των κοινοχρήστων πραγμάτων ενός κτηρίου. Η εντολή στον διαχειριστή δίδεται από την συνέλευση των συνιδιοκτητών, που συγκαλείται σύμφωνα με τον κανονισμό και το αντικείμενο της εντολής αυτής δηλαδή οι αρμοδιότητες του διαχειριστή προσδιορίζονται επίσης από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.